一、出台指导意见的必要性

我市物业管理工作中，由于住宅小区未选举产生业主委员会，或者因业主委员会不履职、怠于履职等情况在各区（县、市）中不同程度地存在，影响了业主大会职能的正常履行，对物业管理工作造成了不利影响，损害了业主的合法权益。因此，《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）第八十二条创设了物业管理委员会（以下简称物管委）制度，明确了组建物管委的情形、组建责任主体、组成成员等规定，但《条例》施行近两年来，该制度未得到有效落实，其主要原因是《条例》规定比较原则，操作性不够强。因此，有必要制定《关于进一步规范实施住宅小区物业管理委员会制度的指导意见》（以下简称《指导意见》），以推动各区（县、市）规范实施物管会制度，促进我市物业管理事业平衡发展。

二、制定过程

为研究起草《指导意见》，在局党组的领导下，及时组建了以局主要领导为组长，分管领导为副组长，由有关业务处室负责人组成的起草工作领导小组，调研学习了杭州、北京等城市建立和实施物管会制度的成功经验，专题组织召开了由各区（县、市）住建局、房安和物管中心、市物业行业协会的代表和有关专家学者等参加的物管会制度理论研讨会。在调查研究的基础，起草了《指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。

三、《征求意见稿》主要内容

《征求意见稿》由总体要求、物管会的性质和组建条件、组成和任期、组建程序和规范履职、加强组织领导和监督保障等五个部分组成。

第一部分总体要求。主要明确了指导思想和工作目标。要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持党对物业管理工作的领导，坚持以人民为中心，遵循依法组建、多方参与、规范运作、共建共享的原则，立足住宅小区物业管理工作的实际，及时组建物管会，推动乡镇政府（街道办事处）、居委会、物管会与业主的良性互动，补齐物业管理短板，提高住宅小区物业管理法治化水平。提出到2025年底前，各区（县、市）人民政府住宅小区物管会制度全面建立；各乡镇人民政府、街道办事处做到辖区内住宅小区物管会应建尽建，物管会的作用得到有效发挥，物业管理水平显著提高的目标。

第二部分物管会的性质和组建条件。为准确理解、把握物管会的性质，及时组建物管会，《征求意见稿》明确：（一）物管会是由乡镇政府（街道办事处）组建的业主大会的临时执行机构，承担业委会的相关职责，不得代表业主大会作出决定。（二）成立业主大会是组建物管会前提，乡镇政府（街道办事处）要按《条例》规定成立业主大会的条件，筹备成立业主大会、选举业委员会。对依法选举产生业委会的小区不得组建物管会。（三）按照《条例》规定，明确了应组建物管会的两种具体情形，即：经业主大会会议选举未产生业委会的，或者业委会履职期间，因其成员辞职等原因导致业委会成员少于五人，且补选未果的；业委会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或重新选举业委会，经乡镇政府（街道办事处）指导两次后仍不能选举产生新一届业委的。

第三部分物管会的组成和任期。《征求意见稿》依据《条例》规定，（一）明确物管会要由小区内业主的代表和乡镇政府（街道办事处）、社区（村）党组织、居（村）委会等单位的代表，共5人以上11人以下的单数组成；业主代表不少于成员总人数的50%；单位代表可以同时在若干个物管会中兼职。（二）物管会成员要由热心公益事业、责任心强、熟悉物业管理工作、具有一定组织协调能力的人员担任。业主代表应是本住宅小区的业主，具备业主大会议事规则约定的业委会成员的任职资格。（三）物管会任期一般不超过两年。确需延长任期的，报乡镇（街道）审核确定。延长期限一般不得超过十二个月。物管会组织召开业主大会会议选举产生新一届业委会时，物管会任期自行终结。物管会成员不得擅自离职，确需离职和调整的，报乡镇（街道）审核确定。

第四部分物管会组建程序和规范履职。为规范物管会组建程序、压实责任、依法履职，《征求意见稿》明确：（一）组建物管会要遵守发布组建通告、指定单位代表、推荐业主代表、确定组成成员、明确职责分工、公布组建决定等程序。明确单位代表由派出单位指定；业主代表由社区（村）党组织、居委会推荐产生；物管会成员的资格审查、确定，由乡镇政府（街道办事处）负责。（二）物管会主任由乡镇政府（街道办事处）的代表担任，副主任由物管会会议推选、表决确定。物管会成员可参照文书和档案、财务和经营、工程和安全、绿化和保洁、纠纷调处等领域合理分工、明确职责、压实责任。（三）物管会要按规定刻制物管会专用印章，组建后10日内与原业委会或物业服务企业办理交接手续，移交资料、设备。（四）物管会要贯彻集体决策制度，建立健全物管会会议制度，按时组织召开定期会议或临时会议。会议需要讨论、决定的事项要在会前向全体业主公开，听取业主、物业使用人的意见建议，并征求乡镇政府（街道办事处）和居（村）委会的意见。（五）物管会的工作要坚持问题导向和目标导向，排查重点难点和突出问题，编制问题清单，制定阶段性工作计划，并组织实施。要及时劝阻、制止业主、物业使用人损害公共利害和他人的行为，对不听劝阻、制止无效的违法行为，及时报有关行政执法机关处理。（六）物管会要组织开展面向业主的物业管理相关法律、法规知识的宣传教育和培训，调动广大业主参与物业管理的积极性、主动性。条件成熟时，适时组织选举产生新一届业主委员会，并做好移交工作。

第五部分加强组织领导和监督保障工作。为有序实施物管会制度，《征求意见稿》明确：（一）加强组织领导。各级政府要充分认识实施物业管理委员会制度的重要性，加强对物管会工作的组织领导，强化物业主管部门与乡镇政府（街道办事处）的工作协同，共同组织排摸、掌握住宅小区成立业委会的情况，评估业委会履职状况，推动物管会制度落地见效。（二）加强指导监督。物业主管部门要加强对组建物管会工作的指导，做到物管会应建尽建，依法履行职责，科学评估和完善物管会制度。乡镇政府（街道办事处）要建立健全物管会工作指导监督机制，突出对其履职情况的经常性指导和监督，帮助解决其履职遇到的困难和问题，及时发现和纠正其违法违规违约行为。（三）加强服务保障。乡镇政府（街道办事处）要采取有效措施，积极为物管会依法履职创新条件、提供便利。物管会运作经费参照《条例》规定的业主大会、业主委员会运作经费保障方式和要求执行。小区没有业主共有收益的，由乡镇政府（街道办事处）协调解决。对物管会确需聘请专职事务工作人员，协助履行专业性较强的事务的，乡镇政府（街道办事处）、业主应予以支持。

最后要求，各区（县、市）政府要按照本意见精神，结合实际制定物业管理委员会制度的实施意见或实施细则，抓好落实。贯彻实施情况或遇到重大问题由市物业主管部门提出意见报市政府。

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